전월세 전환율 계산법, 보증금 월세 전환 상한선은?

2026-09-13 · 전월세전환율, 보증금월세전환, 주택임대차보호법, 전월세계산기, 월세계산

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전월세 전환율, 결론부터 말하면

보증금 1,000만 원을 월세로 바꿀 때 법정 상한 전환율(2026년 9월 기준금리 2.5% 가정 시 4.5%)을 적용하면 월세는 약 37,500원입니다. 계산식은 간단합니다.

월세 = (전환하는 보증금 × 전환율) ÷ 12

이 전환율에는 법으로 정한 상한선이 있어서, 집주인이 아무리 높게 요구해도 이 기준을 넘으면 초과분을 돌려받을 수 있습니다. 아래에서 계산 근거와 실제 예시를 구체적으로 살펴보겠습니다.

전월세 전환율이란 무엇인가

전월세 전환율은 전세 보증금 중 일부(또는 전부)를 월세로 바꿀 때, 그 바뀌는 보증금에 곱해서 연간 월세 총액을 계산하는 비율입니다. 예를 들어 전세 보증금 1억 원짜리 집을 보증금 5,000만 원 + 월세로 전환한다고 하면, 줄어든 5,000만 원에 전환율을 곱해 1년치 월세를 산출하고, 이를 12로 나눠 월세를 구합니다.

문제는 이 전환율을 집주인이 임의로 높게 부르는 경우가 많다는 점입니다. 이를 막기 위해 주택임대차보호법 시행령은 상한선을 정해두고 있습니다.

법정 상한 전환율 계산법 (2026년 기준)

주택임대차보호법 시행령상 전월세 전환율 상한은 다음 두 가지 중 더 낮은 값입니다.

1. 한국은행 기준금리 + 연 2%포인트
2. 연 10%

2026년 9월 기준 한국은행 기준금리를 2.5%로 가정하면, 상한 전환율은 2.5% + 2% = 4.5%가 되고, 10%보다 낮으므로 4.5%가 실제 상한이 됩니다. 다만 기준금리는 수시로 변동되므로, 정확한 현재 수치는 한국은행 홈페이지나 국토교통부 자료를 확인하시는 것을 권장합니다.

주의할 점은 이 상한선이 신규 계약이 아닌, 기존 전세를 월세로 전환할 때만 적용된다는 것입니다. 처음부터 반전세·월세로 계약하는 경우에는 이 규정이 강제되지 않고 시세에 따라 자유롭게 정해집니다.

실제 계산 예시

전세 보증금 1억 2,000만 원 아파트를 기준으로, 보증금 일부를 월세로 전환하는 시나리오를 비교해 보겠습니다. (전환율 4.5% 가정)

표에서 보듯이 전환하는 보증금이 클수록 월세 부담도 비례해서 커집니다. 만약 집주인이 제시한 월세가 이 표의 수치보다 눈에 띄게 높다면, 법정 상한을 초과했을 가능성이 있으므로 재계산해 보는 것이 좋습니다.

계산기로 빠르게 확인하기

매번 손으로 계산하기 번거롭다면 전월세 전환 계산기에 보증금, 전환 금액, 적용 전환율만 입력하면 월세와 연간 총액을 바로 확인할 수 있습니다. 반대로 월세를 보증금으로 환산하는 계산도 가능하니 계약 조건을 비교할 때 활용해 보시기 바랍니다.

전환율 협상 시 주의할 점

• 계약서에 명시된 전환율이 법정 상한을 넘는지 먼저 확인합니다. 초과 계약이라도 무효는 아니지만, 초과분에 대해 반환 청구가 가능한 경우가 있습니다.
• 기준금리는 매년, 때로는 연 수차례 변동되므로 계약 시점 기준금리를 정확히 확인해야 합니다.
• 지역별 표준임대료나 시세 대비 전환율이 지나치게 높은 매물은 협상 여지가 있는지 부동산에 문의해 보는 것이 좋습니다.
• 분쟁이 발생하면 주택임대차분쟁조정위원회나 관할 지자체 전월세지원센터에 상담을 요청할 수 있습니다.

정리

전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율로, 2026년 기준 법정 상한은 한국은행 기준금리+2%포인트와 10% 중 낮은 값입니다. 계약 전에는 반드시 현재 기준금리를 확인해 상한 전환율을 계산해 보고, 실제 제시받은 월세와 비교해 보시기 바랍니다. 정확한 기준금리와 법령 세부 내용은 한국은행, 국토교통부 등 공식 기관 자료를 통해 다시 한번 확인하시는 것을 권장합니다. 복잡한 계산은 전월세 전환 계산기로 한 번에 정리할 수 있습니다.

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