전세 3억을 월세로 바꾸면 얼마? 실제 계산 예시

2026-09-16 · 전세월세전환, 전월세전환율, 보증금월세계산, 전세3억, 전월세계산기

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결론부터: 전세 3억에서 보증금 1억만 남기면 월세는 약 75만원

전세 보증금 3억원짜리 집에서 계약을 갱신하며 보증금 1억원만 남기고 나머지 2억원을 월세로 전환한다고 가정해 보겠습니다. 2026년 9월 기준 한국은행 기준금리를 2.5%로 가정하면 법정 상한 전환율은 4.5%이고, 이를 적용하면 연간 월세는 900만원, 월세로는 약 75만원입니다. 계산식은 “월세 = (전환하는 보증금 × 전환율) ÷ 12”로 간단하지만, 전환율을 얼마로 적용하느냐에 따라 부담이 크게 달라지므로 법정 상한부터 확인하는 것이 중요합니다.

법정 상한 전환율, 어떻게 정해질까

주택임대차보호법 시행령은 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율의 상한을 아래 두 값 중 더 낮은 쪽으로 정하고 있습니다.

1. 한국은행 기준금리 + 연 2%포인트
2. 연 10%

기준금리가 2.5%라면 상한은 2.5%+2%=4.5%로, 10%보다 낮으므로 4.5%가 실제 상한이 됩니다. 기준금리는 한국은행이 수시로 조정하므로 계약 시점의 정확한 수치는 한국은행이나 국토교통부 자료로 다시 확인해야 합니다. 이 상한선은 기존 전세 계약을 월세로 바꿀 때만 적용되고, 처음부터 월세로 계약하는 경우에는 적용되지 않는다는 점도 함께 알아두어야 합니다.

보증금 3억 아파트, 남기는 금액별 월세 비교 (전환율 4.5% 가정)

전세 3억원 아파트를 기준으로, 계약 시 남기는 보증금 액수에 따라 월세가 어떻게 달라지는지 비교하면 다음과 같습니다.

표에서 보듯 전환하는 보증금이 늘어날수록 월세도 정확히 비례해서 늘어납니다. 보증금을 최대한 유지하고 싶다면 목돈을 마련할 방법을 함께 고민해야 하고, 반대로 당장 현금이 부족하다면 보증금을 많이 남기는 대신 월세 부담을 늘리는 선택도 가능합니다. 본인의 자금 상황에 맞는 조합은 전월세 전환 계산기에서 보증금과 전환율을 직접 입력해 비교해 볼 수 있습니다.

계약 전에 확인해야 할 것들

집주인이 제시한 월세가 위 표보다 눈에 띄게 높다면 법정 상한을 초과했을 가능성이 있습니다. 상한을 초과한 계약이라도 곧바로 무효가 되는 것은 아니지만, 세입자는 초과분에 대해 반환을 요구할 수 있는 경우가 있습니다. 또한 계약 갱신 시점의 한국은행 기준금리를 정확히 확인해야 상한 전환율을 제대로 계산할 수 있으므로, 계약서에 적용 전환율의 근거를 함께 기록해 두는 것이 좋습니다. 분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회나 관할 지자체 전월세지원센터에 상담을 요청할 수 있습니다. 계약 갱신 시점이 아니라 신규 입주자를 구하는 상황이라면 법정 상한이 강제되지 않으므로, 주변 시세와 비교해 협상하는 것이 현실적인 대안이 될 수 있습니다.

정리

전세를 월세로 전환할 때 월세는 “전환하는 보증금 × 전환율 ÷ 12”로 계산되며, 2026년 기준 법정 상한 전환율은 한국은행 기준금리+2%포인트와 10% 중 낮은 값입니다. 보증금 3억원 중 2억원을 전환하면 상한 전환율(가정 4.5%) 기준 월세는 약 75만원 수준이지만, 실제 기준금리와 남기는 보증금 액수에 따라 금액은 달라집니다. 계약을 앞두고 있다면 최신 기준금리를 확인한 뒤 전월세 전환 계산기에 조건을 넣어 정확한 월세를 미리 계산해 보시기 바랍니다.

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