월세 vs 전세, 내 상황에서 뭐가 유리한지 계산하는 법

2026-09-21 · 전세월세비교, 전월세전환율, 전세월세차이, 보증금계산, 전월세계산기

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결론부터: 보증금 차액의 ’환산금리’를 예금금리와 비교하면 됩니다

전세와 월세 중 뭐가 유리한지는 감이 아니라 숫자로 판단할 수 있습니다. 핵심은 두 조건의 보증금 차액이 월세로 얼마나 환산되는지 계산한 뒤, 그 비율(환산금리)을 내가 그 차액을 은행에 넣었을 때 받을 수 있는 예금금리와 비교하는 것입니다. 예를 들어 전세 3억원과 월세(보증금 5,000만원+월세 100만원) 두 조건이 있다면, 보증금 차액 2억 5,000만원에 대한 환산금리는 연 4.8%로 계산됩니다. 만약 이 돈을 예금에 넣어 연 3.5% 정도의 이자만 받을 수 있는 상황이라면, 월세로 내는 비용(연 4.8% 상당)이 예금 이자(연 3.5%)보다 크므로 이 경우는 전세가 더 유리하다고 판단할 수 있습니다.

계산 원리: 보증금 차액을 월세로 환산하기

전월세 전환은 ’보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율’을 뜻합니다. 공식은 다음과 같습니다.

연 환산금리(%) = 월세 × 12 ÷ 보증금 차액 × 100

이 공식으로 나온 숫자는 “내가 보증금 대신 월세를 내는 대가로 지불하는 사실상의 연이자율”이라고 이해하면 됩니다. 이 값이 내가 목돈을 다른 곳(예금, 적금 등)에 굴렸을 때 기대할 수 있는 수익률보다 높다면, 월세보다 전세를 선택해 목돈을 지키는 편이 계산상 유리합니다. 반대로 환산금리가 기대 수익률보다 낮다면, 목돈을 직접 굴리고 월세를 내는 쪽이 더 이득일 수 있습니다. 물론 이는 순수하게 금전적 비교이며, 목돈 마련 여력이나 이사 계획, 자금 유동성 필요 여부도 함께 고려해야 합니다.

전세 3억 vs 월세, 조건별 비교 예시

전세 3억원을 기준으로, 보증금 5,000만원에 월세만 다른 네 가지 조건을 비교하면 다음과 같습니다. 보증금 차액은 모두 2억 5,000만원(3억-5,000만원)으로 동일합니다.

표를 보면 같은 보증금 차액이라도 월세가 얼마인지에 따라 유불리가 뒤바뀝니다. 월세 60만원 조건이라면 환산금리(2.88%)가 예금금리(3.5%)보다 낮아 목돈을 예금에 넣고 월세를 내는 쪽이 계산상 유리하지만, 월세 100만원이 넘어가면 환산금리가 예금금리를 넘어서면서 전세 쪽이 유리해집니다. 본인이 비교하는 실제 전세·월세 조건을 넣어 정확한 환산금리를 확인하고 싶다면 전월세 전환 계산기를 이용해 보시기 바랍니다.

계산 외에 함께 고려할 점

이 비교는 순수하게 자금의 기회비용만 따진 것으로, 실제 선택에는 다른 요소도 영향을 줍니다. 목돈을 예금 대신 대출 상환이나 투자에 쓸 계획이라면 기대 수익률 가정이 달라지고, 전세는 계약 만료 시 보증금을 제때 돌려받을 수 있는지(전세보증보험 가입 여부 등)도 중요한 변수입니다. 반대로 월세는 매달 현금 유출이 꾸준히 발생하므로 소득이 불규칙한 프리랜서나 자영업자라면 부담 체감이 클 수 있습니다. 계약 전에는 등기부등본과 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 함께 확인하는 것이 안전합니다.

정리

전세와 월세 중 어느 쪽이 유리한지는 보증금 차액을 월세로 환산한 금리를 내가 기대할 수 있는 예금·투자 수익률과 비교해 판단할 수 있습니다. 위 예시처럼 같은 보증금이라도 월세 액수에 따라 결론이 달라지므로, 실제 계약 조건을 넣어 직접 계산해 보는 것이 가장 정확합니다. 전월세 전환 계산기로 본인의 조건을 확인해 보시기 바랍니다.

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