보증금 올리고 월세 내리기, 전환율로 손익 따지는 법

2026-10-11 · 전월세전환율, 보증금월세협상, 반전세, 월세인하, 전세전환계산

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보증금을 5000만원 올리면서 월세를 15만원만 낮춰준다는 제안을 받았다면, 이는 시장 전환율 5.5%를 기준으로 계산한 적정 인하액 약 22만 9,000원보다 7만원 넘게 적은 금액입니다. 즉 임차인에게 불리한 조건일 가능성이 큽니다. 전월세 전환율 계산법을 알면 이런 협상에서 손익을 숫자로 바로 확인할 수 있습니다.

전월세 전환율로 손익을 따지는 기본 공식

전월세 전환율은 보증금의 일부를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 계산 공식은 “월세 = 전환 대상 금액 × 전환율 ÷ 12”입니다. 보증금을 올리고 월세를 내리는 협상에서는 반대 방향으로, 보증금 증가분에 전환율을 곱해 12로 나눈 값이 ’적정 월세 인하액’이 됩니다. 실제 제안받은 인하액이 이 값보다 작다면 임차인이 손해를, 크다면 임차인이 이득을 보는 구조입니다.

보증금 5000만원을 올리면 월세는 얼마나 내려가야 할까

기존 보증금 1억원, 월세 70만원으로 살고 있는데 집주인이 보증금을 1억 5000만원으로 올리고 월세를 깎아주겠다고 제안했다고 가정합니다. 보증금 증가분은 5000만원이고, 시장에서 흔히 쓰이는 전환율 5.5%를 적용하면 적정 월세 인하액은 5000만원 × 5.5% ÷ 12 = 약 22만 9,167원입니다. 즉 월세는 70만원에서 약 47만 833원 수준으로 내려가야 손익이 맞습니다. 실제 제안받은 인하액을 거꾸로 계산해 전환율을 구해보면 협상이 유리한지 바로 판단할 수 있습니다.

보증금 증가분 5000만원을 기준으로, 월세 인하액에 따라 환산되는 전환율을 비교하면 다음과 같습니다.

표에서 보듯 같은 5000만원을 올려도 인하액이 15만원이면 환산 전환율이 3.6%에 불과해, 시중 전월세 전환율보다 훨씬 낮은 조건으로 보증금을 맡기는 셈이 됩니다. 반대로 25만원을 깎아준다면 환산 전환율이 6.0%로 시장 평균보다 높아 임차인에게 유리합니다.

전환율 상한선과 협상에서 확인할 점

전월세 전환율에는 법적인 상한선이 있습니다. 주택임대차보호법 시행령에 따라 상한은 한국은행 기준금리에 일정 비율을 더해 정해지며, 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀝니다. 정확한 상한 수치와 현재 기준금리는 한국은행과 국토교통부 공고를 통해 반드시 확인해야 합니다. 협상할 때는 다음 순서로 점검하는 것이 안전합니다. 첫째, 집주인이 제안한 인하액을 역산해 환산 전환율을 구합니다. 둘째, 그 전환율이 법정 상한과 시장 평균(통상 5%대 중반)보다 낮은지 비교합니다. 셋째, 보증금이 커지면 전세보증보험 가입 조건이나 한도가 달라질 수 있으므로 함께 확인합니다. 직접 계산이 번거롭다면 전월세 전환 계산기에 보증금 증가분과 희망 월세를 넣어 전환율을 바로 확인하는 것이 편리합니다.

정리

보증금을 올리고 월세를 내리는 협상은 “인하액 × 12 ÷ 보증금 증가분”으로 역산한 전환율이 시장 평균이나 법정 상한보다 낮은지를 기준으로 판단하면 됩니다. 5000만원을 올리면서 월세를 15만원만 낮춰준다면 전환율이 3.6%에 불과해 임차인에게 불리하지만, 22만원대로 낮춰준다면 적정 수준입니다. 다만 법정 상한과 기준금리는 수시로 바뀌므로 계약 전 한국은행과 국토교통부 자료로 최신 수치를 확인하고, 전월세 전환 계산기와 대출 이자 계산기로 본인의 조건을 직접 넣어 비교해 보시기 바랍니다.

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