전월세 신고제와 전환율 계산, 임대인이 알아야 할 것

2026-10-31 · 전월세신고제, 전월세전환율, 반전세계산, 임대차신고, 전월세계산기

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보증금 2억원짜리 전세를 재계약하면서 보증금을 5,000만원으로 낮추고 나머지 1억 5,000만원을 월세로 돌리면, 전환율 6% 기준 월세는 약 75만원이 됩니다. 이때 “보증금이 6,000만원 아래로 내려갔으니 신고 안 해도 된다”고 생각하면 틀렸습니다. 월세가 30만원을 넘으므로 여전히 전월세 신고 대상입니다. 보증금과 월세 중 하나만 기준을 넘어도 신고해야 한다는 점을 전환율 계산과 함께 확인해 보겠습니다.

전월세 신고제란, 누가 신고해야 할까

전월세 신고제는 주택 임대차 계약을 체결하면 계약 당사자가 그 내용을 지자체에 신고하도록 한 제도입니다. 신고 대상은 보증금 6,000만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 계약으로, 둘 중 하나만 해당해도 신고해야 합니다. 신규 계약뿐 아니라 보증금·월세가 변경되는 갱신 계약도 대상이며, 계약일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 신고는 부동산거래관리시스템(RTMS) 온라인 또는 관할 읍면동 주민센터에서 할 수 있고, 신고를 마치면 확정일자가 자동으로 부여되는 장점도 있습니다.

보증금을 낮추면 신고 안 해도 될까

반전세로 전환할 때 흔히 하는 오해가 “보증금을 낮추면 신고 의무가 사라진다”는 것입니다. 하지만 기준은 보증금과 월세를 각각 따로 봅니다. 보증금을 전환율만큼 월세로 바꿔서 보증금이 기준 이하로 내려가더라도, 전환된 월세가 30만원을 넘으면 신고 대상에서 벗어날 수 없습니다. 전환율 6%를 가정해 두 가지 상황을 비교하면 다음과 같습니다.

A의 월세는 1억 5,000만원 × 6% ÷ 12 = 75만원, B의 월세는 2,000만원 × 6% ÷ 12 = 10만원으로 계산됩니다. 같은 “보증금을 낮추는” 거래라도 전환되는 금액이 커서 월세가 30만원을 넘는 A는 신고해야 하고, 전환액이 작아 월세가 낮게 유지되는 B는 신고 대상이 아닙니다. 본인 계약의 전환액과 월세를 직접 넣어 보려면 전월세 전환 계산기를 이용하면 빠르게 확인할 수 있습니다.

신고 기한을 넘기면 생기는 불이익

신고 기한인 30일을 넘기거나 금액을 실제와 다르게 신고하면 과태료가 부과될 수 있습니다. 정확한 과태료 금액과 감경 기준, 현재 적용 여부는 지역마다 세부 운영이 다를 수 있으므로 국토교통부 부동산거래관리시스템이나 거주지 관할 주민센터에서 최신 안내를 확인하시기 바랍니다. 신고 자체는 간단하지만, 계약서와 신분증만 있으면 온라인으로도 처리할 수 있어 미루지 않는 것이 중요합니다.

임대인이 재계약 전에 챙길 체크리스트

재계약으로 보증금과 월세 구조를 바꿀 때는 ① 전환 후 보증금이 6,000만원을 초과하는지, ② 전환 후 월세가 30만원을 초과하는지를 각각 따로 확인해야 합니다. 둘 중 하나라도 해당하면 신고 대상이며, 임차인 동의 없이 임대인 단독으로도 신고가 가능합니다. 또한 전환율을 지나치게 높게 설정하면 임차인과의 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 시세와 법정 기준을 함께 참고해 협의하는 것이 좋습니다. 복잡한 계산은 전월세 전환 계산기로 미리 시뮬레이션해 보고 계약서에 반영하면 분쟁을 줄일 수 있습니다.

정리

전월세 신고 여부는 보증금과 월세를 각각 따로 기준에 대보고 판단해야 합니다. 보증금을 낮춰도 전환된 월세가 30만원을 넘으면 신고 대상에서 빠지지 않으며, 반대로 보증금과 월세 모두 기준 이하로 전환되면 신고하지 않아도 됩니다. 재계약 전에는 전환액과 전환율을 넣어 월세를 미리 계산해 신고 여부를 확인하고, 정확한 절차와 과태료 기준은 국토교통부나 관할 주민센터에서 다시 한번 확인하는 것을 권합니다.

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